德信中国:借道合作开发美化利润 依靠高息举债放大杠杆

来源: 互联网 发布时间: 2020-03-24 点击:1

原标题:年报快读|德信中国:借道合作开发美化利润 依靠高息举债放大杠杆

  3月19日晚间,德信中国(02019.HK)发布了2019年业绩公告。公告显示,德信中国2019年完成年度销售目标,实现销售额450.8亿元,实现总销售面积246.2万平方米,分别同比增长13.8%和5.2%。

  为此,德信中国在2020年的年度销售目标为800亿元,2021年实现千亿销售目标。然而,在穿越千亿遥途之际,德信中国不得不道合作开发美化财务报表,同时开启频繁高息举债的模式疲于奔命。

  净利润靠联合营公司收益美化

  报告期内,德信中国实现营业收入95.1亿元,同比增长15.8%,相比2018年的25.3%进一步下滑;销售成本为64.5亿元,同比增长26.8%。显然,德信中国的营业成本增幅高于营业收入10个百分点,陷入增收不增利的窘境。

  受此影响,德信中国的毛利较2018年下降约2.1%至30.6亿元;毛利率由38.0%下降至32.2%;经营利润下降15.8%至22.4亿元。随着销售规模不断增加,德信中国的费用支出逐步上升,在2019年,其三费合计支出约17.1亿元。此外,从2018-2019年的数据来看,德信中国的三费增幅分别为36.6%、40.1%。长此以往,其利润空间必然遭到挤压,盈利能力进一步下降。

  相比之下,得益于大量的合作开发项目,德信中国通过合营企业及联营企业取得的利润由2018年的5.8亿元上升至11.8亿元,这也直接导致德信中国的净利润上升约22.6%至22.57亿元。不难看出,德信中国自身的开发能力严重不足,其净利润需要依靠联合营公司的业绩支撑才不致于出现亏损

  从近3年的数据来看,德信中国在2017-2019年通过合营企业及联营企业取得的利润分别为1.6亿元、5.8亿元、11.8亿元,在净利润中的占比分别为19.10%、31.45%、52.08%。尤其是2019年,合营企业及联营企业取得的利润在德信中国净利润中的贡献已经超过了50%。

  截至2019年12月31日,德信中国(连同合营企业及联营公司)共收购了38幅新地块,可销售总建筑面积为474.46万平方米,总代价约295.1亿元。其中,只有德清莫干山049地块、富阳东洲14号地块等2幅地块为德信中国100%持有;有27幅地块的持股比例不足51%,在全部收购地块中的占比为71.05%。值得注意的是,这些地块中的权益比例不乏在20%-40%之间,最低项目权益占比仅为5.6%。

  从权益地价来看,德信中国为新购土地储备实际支出约111.6亿元,仅占总地价的37.8%,与2018年的31.3%相比有所好转,但依然不足4成。这也意味着未来德信中国合作开发项目的比重或将进一步攀升,销售额的权益占比相对较低进而导致含金量不足。

  尽管大量合作开发项目因为不计入营收而直接计入利润,美化了德信中国的净利润,保证了报表的可看性,但本质上也反映出德信中国过于依赖合作开发,对项目的具体操盘、营销能力明显不足。

  区域布局单一风险难以对冲

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