招商蛇口调转动能

来源: 互联网 发布时间: 2020-05-22 点击:1

在以增资扩股方式挂牌两个月后,招商蛇口位于湖北宜昌、江苏太仓的两项地产项目,迎来平安旗下深圳市创挺企业管理有限公司(以下简称“深圳创挺”)和深圳市招平弘宇投资中心(以下简称“深圳招平弘宇”)的身影。

据经济观察报的不完全统计,从去年至今,招商蛇口已出售或正在挂牌的资产至少有17项,出售主体均为招商蛇口旗下子公司的股权。对应资产,一类是一线城市的商办物业,一类是二三线城市住宅项目。

重组后招商蛇口将战略定位在社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务,今年上半年实现营业收入166.87亿元,同比减少20.49%。

对应的是,社区开发与运营业务的营收占比在下降,而园区开发与运营、邮轮产业建设与运营在营收占比在提升。由于园区开发与运营、邮轮业务投资回报周期较长,开发销售仍将是招商蛇口重要利润来源。

招商蛇口在回复经济观察报时表示,转让子公司股权更多时候是出于合作开发的考虑,合作开发不仅能整合合作方优势,也能有效降低风险。公司在经营方面会根据不同城市、不同项目的具体情况综合考虑独立开发与合作开发的可能性,以及平衡好利润最大化与快速去化现金回流等问题。

核心城市商办物业

这并非招商蛇口首次出售旗下资产。从2018年至今,招商蛇口已经出售或正在挂牌的资产至少有17项。

去年年招商蛇口出售资产11项,涉及子公司17家,其中房地产相关项目10个,全部位于上海、北京、深圳、厦门、南京等一二线城市。

今年以来,招商蛇口又陆续披露了6项已经出售或计划出售的资产,除了湖北宜昌、江苏太仓两个项目外,还有4个为西安、杭州、珠海等城市的地产项目。

这些被出售的地产项目,如果从类别上来划分,第一类当属位于核心城市的商办物业,这类存量项目前期投入大,沉淀大量资金,投资回报周期漫长,不利于业绩表现。招商蛇口运用资产证券化、增资扩股等转让方式,实现商办物业的“轻装上阵”。

最为典型的一笔交易发生在2017年11月,招商蛇口将包括上海招商局大厦、上海招商局广场、北京招商局大厦在内的三项商办资产打包出售给地产基金 SuperAllianceRealEstatePartnersL.P.。

该地产基金由招商蛇口和太盟投资集团按1:4的出资比例在开曼群岛联合设立,整体规模16亿元,招商蛇口以3.2亿元持股20%,太盟投资则出资12.8亿元,持有80%的权益。

从公告的评估数据来看,截至评估日2017年5月31日,上海招商局大厦、上海招商局广场、北京招商局大厦三项资产合计产生的营业收入约1.02亿元,净利润约5127万元。

将项目部分转让给地产基金,招商蛇口实现了在三个商业项目重资产变现。招商蛇口在回复经济观察报时表示,未来将会有更多合适的项目复制这一模式,并综合运用地产私募基金、REITS等全生命周期的资本通道,促进持有型物业周转,实现资源有效循环。

这笔交易最终在2018年3月底完成,股权转让对价为45.57亿元,实现转让收益净额35.09亿元。2018年这笔交易确认的递延收益为5.25亿元。仅凭3.2亿元的投资,招商蛇口撬动了35亿元的经营利润。

除了打通商业资产退出途径,对于开发阶段的商办物业,招商蛇口以转让项目股权方式引入资金。去年11月,招商蛇口将旗下四家子公司——深圳市太子湾商融置业有限公司和深圳市太子湾商泰置业有限公司各49%股权,深圳市乐艺置业有限公司和深圳市商启置业有限公司各51%股权,通过增资扩股的方式转让给中集集团旗下四家子公司。

四家子公司主要资产位于深圳市蛇口自贸区太子湾宗地K202-0014分宗而得的四块土地。2011年招商蛇口以64.39亿元底价获得该四幅土地,总用地面积69.8万平方米,总建面170万平方米。土地用途为综合商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地及居住用地,楼面地价约3788元/平方米。

根据去年11月资产评估报告,截至评估基准日2017年10月31日,这四块土地处于前期设计和地下部分桩基础施工或规划设计阶段,均未正式开发建设。而招商蛇口为这四宗地已经付出5.19亿元的收购成本,以及5.71亿元的前期成本。

通过出售项目一半股权,招商蛇口收获了约63.2亿元交易对价。在增资扩股后一个月,招商蛇口太子湾项目开盘,推出办公、商业、商务公寓等产品,均价8.2万元/平方米。

二三线住宅项目

招商蛇口转让的另外一类资产是位于二三线城市住宅项目。

招商蛇口称,转让这类项目是出于合作开发的考虑,合作开发不仅能整合合作方优势,也能够降低风险。

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